香港租務法例入門：《業主與租客（綜合）條例》重點解讀

法律不是專家的專利

很多租客認為法律條文是律師的領域，自己不需要理會。但《業主與租客（綜合）條例》（香港法例第7章）中保障租客權益的核心條文並不難理解，而且知道這些保障可以幫助你在租務糾紛發生時保護自己。本文將以簡潔直接的語言，介紹這條法例中與一般租客最相關的條文。

法例的適用範圍

《業主與租客（綜合）條例》是香港住宅租務的主要法律框架。它規管了大部分香港住宅租約的雙方法律關係。但法例不適用於某些類型的住宿，包括酒店和賓館住宿、政府宿舍和獲豁免的住宿安排。

此外，法例下有不同的「部」（Part），每部規管不同類型的租約。與一般租客最相關的是第IV部，適用於大部分在二零零四年七月九日之後簽訂的私人住宅租約。

租住權保障

這是條例中最核心的保障之一。簡單來說，只要租客遵守租約條款（特別是準時交租），業主不能隨意終止租約或驅逐租客。業主只有在法定的情況下才可以申請收回單位。

合法收回單位的情況包括：租客欠交租金（這是最常見的情況）、租客違反租約的其他主要條款（例如未經同意轉租或進行非法活動）、業主需要收回單位自住（需向土地審裁處證明「有較大需要的理由」）、以及單位需要進行大規模重建（需獲得建築事務監督的批准）。

業主不能因為「想收回單位轉售」或「找到願付更高租金的租客」而單方面終止仍在死約期內的租約。這項保障的目的，是確保租客在租約期內有安定的居所。

欠租與驅逐程序

欠租是香港最常見的租務糾紛類型。條例規定了業主在驅逐欠租租客前必須遵循的法定程序，這個程序旨在給租客一個合理的機會清還欠款。

業主必須先向租客送達一份「欠租通知書」，列明欠租的金額和限期（一般為十五天）。如果租客在限期內清還欠款，業主不能繼續驅逐程序。如果租客在限期屆滿後仍未清還，業主可以向土地審裁處申請「收回管有令」（即驅逐令）。

土地審裁處在處理驅逐申請時，會考慮租客的具體情況。如果租客證明有合理原因導致欠租（例如因失業而有短暫財務困難），審裁處可能給予租客額外時間清還，避免即時驅逐。這項保障體現了香港法律在保護業主權益的同時，也顧及租客的基本住屋權。

加租限制

在死約期間，業主不能單方面加租，租金以租約列明的金額為準。這項規則為租客提供了預算的確定性。

在生約期間，業主可以提出加租，但必須給予租客合理的通知和協商空間。由於香港沒有全面的租金管制制度，生約期間的加租幅度主要由雙方自由協商。但如果業主提出的加幅明顯不合理（例如遠高於市場水平），租客可以選擇終止租約搬走，而毋須承擔違約責任。

在續租方面，如果租約到期後雙方同意續租，新的租金由雙方自由協商。如果租客不同意業主提出的新租金而選擇搬走，業主不能因租客「拒絕續租」而扣減按金。

業主的維修責任

根據條例和普通合約法原則，業主有責任確保單位在「合理的可居住狀態」，這包括結構安全和主要設備的正常運作。業主必須維修單位的結構部分（牆身、地板、天花、窗框），確保主要設施（電力系統、喉管、煤氣裝置）安全可用。

如果業主在收到租客的書面維修要求後，在合理時間內仍未安排維修，租客可以自行安排維修並在租金中扣除合理費用。但租客必須事先通知業主、給予合理時間處理，並保留所有報價單和付款收據作為證據。

業主進入單位的權利

業主無權在未經租客同意的情況下進入單位。租客在租約期間享有對單位的「獨有管有權」，這意味著即使業主是單位的擁有人，也不能隨意入屋。

業主如需要進入單位（例如進行必要的維修或帶新租客睇樓），必須事先獲得租客的同意，一般須給予至少二十四小時的通知。在緊急情況下（例如爆水管或煤氣洩漏），業主可以在未經同意的情況下進入，但這種情況應屬例外而非常規。

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常見問題

問：土地審裁處的申請費用是多少？

答：向土地審裁處提出申請的費用視乎案件類型而定。一般租務案件的申請費用約為港幣二百至一千元。如果你符合法律援助的資格，可以申請費用減免。土地審裁處的程序設計比一般法庭簡單，很多案件可以在數個月內審結。

問：如果業主不斷騷擾我，我可以終止租約嗎？

答：業主騷擾租客的行為（如頻繁未經同意入屋、威脅斷水斷電、言語恐嚇等）可能構成「推定驅逐」，即業主的行為令單位變得不適合居住。在這種情況下，租客可以申請土地審裁處下令終止租約並要求業主賠償，毋須承擔提前解約的違約責任。如情況嚴重，應同時報警處理。

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本文資訊更新至2026年7月。本文旨在提供一般法律資訊，不構成法律建議。涉及具體的租務法律問題時，應諮詢執業律師或向土地審裁處查詢。

問：在香港租樓有什麼容易被忽略的細節？

答：有幾個常見被忽略的要點值得注意。首先，確認單位內的窗戶都可以上鎖——家居保險通常要求所有可開啟的窗戶必須有正常運作的窗鎖，否則在爆竊情況下可能不獲賠償。其次，了解大廈有沒有即將進行的大型維修工程——外牆翻新或更換升降機等工程可能帶來長達數月的噪音和灰塵滋擾。第三，在簽約前測試所有電器——冷氣機、熱水爐、煮食爐和抽油煙機，不要假設它們都能正常運作。第四，向管理處查詢大廈的滅蟲安排——香港的舊樓在潮濕季節容易有木蝨和蟑螂問題。第五，確認你租住的單位是否在銀行估價名單內——如果你日後需要申請租金津貼或貸款，這個資訊可能用得著。

問：香港的住屋市場未來趨勢如何？

答：住屋市場走勢受多種因素影響，包括整體經濟環境、人口流動和政府房屋政策。近年的趨勢包括：新界新發展區的住宅供應持續增加，有助紓緩部分地區的租金壓力；市區重建項目的推進為舊區帶來新的住宅選擇；以及政府持續增加公營房屋的供應目標。但香港土地供應有限的結構性問題短期內難以解決，住屋開支仍會是大多數家庭的主要財務負擔。租客在作出住屋決定時，應以當前的實際市場狀況和個人財務能力為基礎，不應過度依賴對市場走勢的預測。

實用補充：在香港精明租樓的十個貼士

在本文的核心主題之外，以下是一些無論你租住甚麼類型單位都適用的通用貼士，值得在搵樓和居住過程中牢記。

第一，永遠不要在睇樓前支付任何費用。誠意金、留位費和優先睇樓費都是可疑的要求，合法的地產代理或業主不會在提供服務前要求付款。第二，善用土地註冊處的網上查冊服務。只需港幣十元，就可以核實業主的身份和物業有否被釘契，這十元可能是你整筆交易中最有價值的投資。第三，保留所有書面通訊。WhatsApp訊息、電郵和短訊都可以在日後發生糾紛時作為證據，口頭承諾在沒有書面紀錄的情況下很難證明。第四，在簽約前親身到訪單位至少兩次，一次在日間一次在夜間，感受不同時段的噪音和環境狀況。第五，向管理處查詢大廈的滅蟲安排和最近一次滅蟲的日期——香港潮濕的氣候容易滋生木蝨和蟑螂。

第六，確認窗戶可以上鎖而且鎖具正常運作——這不僅是安全問題，也是家居保險的基本要求。第七，記錄入伙時水錶、電錶和煤氣錶的讀數，並拍照存證，避免日後為上一手租客的用量付款。第八，購買租客保險——年費不過數百至一千多元，可以在意外發生時為你節省遠超保費的開支。第九，了解你的租金在市場上的水平——在簽約前花十五分鐘在網上平台搜尋同區同類單位的租金，確保自己沒有付出遠高於市價的租金。第十，把租約、按金收據和印花證明書等重要文件掃描成電子版本，儲存在雲端，以防正本遺失或損壞。

這些貼士不是甚麼驚天秘訣，但很多租務糾紛的根源，正是在於其中一方忽略了這些簡單而基本的步驟。養成這些習慣，可以讓你在香港的租樓生活更加安心和順暢。